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二手期房买卖法律风险的防范措施

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发表于 2017-12-26 12:00:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

(一)解除原房屋买卖合同,与开发商重新签订房屋买卖合同。

房地产开发商、原购房人、二手期房买受人进行协商,解除原房屋买卖合同,二手期房买受人与房地产开发商重新签订房屋买卖合同,如果房款的支付是以银行贷款方式支付,也可解除原银行贷款合同,最终二手期房买受人取得一手购房人的法律地位,对于房屋质量问题、房屋产权问题等可直接主张权益,也可避免因原购房人将期房再出售、再抵押、房价上涨违约、不配合办理产权过户、不按期偿还银行贷款等导致的法律风险。

上述防范措施虽然能减少二手期房交易中的很多法律风险,但在实践中较难操作,目前房地产开发商因各种主客观因素不愿配合解除原合同及重新签订合同。

(二)为防止原购房人违约,二手期房买受人与原购房人签订担保合同。

如上所述,因原购房人的主客观因素导致二手期房交易的法律风险众多,因此,为避免或减少因购房人导致的法律风险,在签订二手期房买卖合同前,可要求原购房人向二手期房买受人提供担保(包括但不限于抵押、质押、保证等),一旦出现原购房人违约的情形,二手期房买受人可行使担保权利,从而维护自己的合法权益,减少自己的损失。

上述防范措施能够有效地保障二手期房买受人的权益,但在实践中,原购房人是否愿意或者有无能力提供担保,需二手期房买受人进一步与之商榷。

(三)对二手期房买卖进行公证

目前在二手期房交易过程中,有很多房源都是中介结构提供的,这些中介机构会建议原购房人与二手期房买受人对二手期房买卖进行公证,从而保证交易安全。但由于二手期房尚未取得产权证,如果进行交易是国家明令禁止的,因此公证处不可能做转让公证,而只能做个委托公证,证明该房产转让手续全权委托买受人,没办法杜绝风险的发生。

因为公证不能对抗善意第三人,根源问题得不到解决,原购房人还是可以再将房屋进行再出售、再抵押,届时二手期房买受人还是面临权益受损而难以维权的不利局面。

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